U bent hier: Digitaal loket » Belastingen / WOZ » Veel gestelde vragen aanslag WOZ

Veel gestelde vragen aanslag WOZ

Hier vindt u een overzicht van veel gestelde vragen over de aanslag WOZ:

1. Wat is de Wet WOZ?
2. Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?
3. Waarvoor gebruikt de (Rijks)belastingdienst de WOZ-waarde?
4. Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?
5. Wat is een WOZ-beschikking?
6. Wat is een onroerende zaak?
7. Wat staat er in de WOZ-beschikking?
8. Wie krijgt een beschikking?
9. Hoe kan ik bezwaar aantekenen?
10. Wordt mijn verbouwing na de waardepeildatum ook meegenomen in de WOZ-waarde?
11. Wat is een "waardepeildatum"?
12. Wat betekent "waarde in het economische verkeer"?
13. Wat is de Waarderingskamer?
14. Hoe is de waarde bepaald en vastgesteld?
15. Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?
16. Wat is een taxatieverslag?
17. Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan dan de waarde getaxeerd zijn?
18. Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen?
19. Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de Inkomstenbelasting?
20. Waarvoor geldt de WOZ-waarde van mijn tweede woning?
21. Welke invloed heeft de kredietcrisis op de vastgestelde WOZ-waarde?

1. Wat is de Wet WOZ?

Vanaf 1995 geldt een landelijk systeem voor de waardering van onroerende zaken, de Wet WOZ. Voordien hanteerden de verschillende belastingheffende instanties allemaal hun eigen waardebegrip. Dat was onpraktisch en voor de belastingbetalers vaak onbegrijpelijk. De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft hieraan een einde gemaakt. Voortaan wordt door gemeenten, waterschappen en het rijk uitgegaan van dezelfde waarde van een onroerende zaak.
De Wet WOZ geeft regels voor de waardebepaling van onroerende zaken. Een van de belangrijkste uitgangspunten is dat continu vastgoedgegevens moeten worden geregistreerd. Te denken valt hierbij aan informatie over bijvoorbeeld het bouw- of renovatiejaar, indelingsgegevens en vraag- en verkoopprijsgegevens.
De Wet WOZ schrijft verder voor dat alle onroerende zaken (WOZ-objecten) elk jaar (vanaf 2007) moeten worden gewaardeerd naar de waarde op een bepaald tijdstip, de zogenaamde waardepeildatum. Aan de hand van de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde berekent de gemeente de gemeentelijke onroerende zaakbelastingen en het waterschap de waterschapsomslag. Bezitters van een eigen huis hebben met de vastgestelde waarde ook te maken bij de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en eventueel de vermogensrendementsheffing van de Rijksoverheid.

2. Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?

De gemeenten hanteren de WOZ-waarde onder andere voor de heffing van de onroerende zaakbelastingen (OZB).
Er zijn twee soorten onroerende zaakbelastingen: één voor de eigenaar en één voor de gebruiker van een onroerende zaak. Per 1 januari 2005 is de OZB gebruikers voor woningen afgeschaft. Dit geldt voor alle onroerende zaken die in hoofdzaak als woning worden gebruikt.
In de Gemeentewet is geregeld dat het afschaffen van de OZB-gebruikers voor woningen ook betekent dat bij onroerende zaken waarin niet in hoofdzaak gewoond wordt (bijvoorbeeld boerderijen en winkels met woonruimte) bij het bepalen van de waarde voor de OZB-gebruikers de waarde van het woondeel buiten aanmerking gelaten moet worden.

De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, met uitzondering van enkele verplichte vrijstellingen. Er zijn drie soorten vrijstellingen:

De objecten die in het kader van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten zijn vrijgesteld.
Het gaat hier bijvoorbeeld om openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Voor deze objecten hoeft ook geen WOZ-waarde te worden bepaald.
De objecten die volgens artikel 220 van de Gemeentewet worden vrijgesteld.
Van deze objecten, zoals bijvoorbeeld een bedrijfsmatig geëxploiteerde kas, moet wel een waarde worden bepaald als deze van belang is voor de afnemers van de taxatiegegevens (het Waterschap en de Belastingdienst). De afnemers baseren hun heffing namelijk op andere wetten dan de Gemeentewet.
De objecten die in de gemeentelijke belastingverordening worden vrijgesteld.
Deze objecten moeten altijd getaxeerd worden, omdat de waarde van belang is bij de berekening van de zogenaamde belastingcapaciteit van de gemeente.

3. Waarvoor gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde?

De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor:

De inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait, voorheen heette dat het huurwaardeforfait), een "vermogensrendementsheffing" voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen".
De Belastingdienst kan de waardegegevens ook gebruiken bij andere belastingen, maar is dit niet verplicht. Soms zorgen bepaalde omstandigheden (bv. de datum van overlijden bij successierechten) ervoor dat die gegevens ook niet meer bruikbaar zijn.

In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Belastingdienst van belang is. Dit komt voornamelijk voor bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden.

4. Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?

De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de heffing van de "omslag gebouwd", die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken (op een enkele uitzondering na betreft dit dezelfde onroerende zaken als bij de gemeentelijke onroerende zaakbelastingen). Naast de "omslag gebouwd" heffen de waterschappen de "omslag ongebouwd", met de oppervlakte als heffingsmaatstaf. De meeste onroerende zaken die in de omslag ongebouwd worden betrokken, zijn vrijgesteld in het kader van de Wet WOZ (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en natuurterreinen), zodat hiervoor geen WOZ-waarde vastgesteld hoeft te worden. Voor deze objecten wordt de oppervlakte gebruikt als grondslag voor de omslag ongebouwd.
In de meeste gevallen zal dus de WOZ-waarde voor de omslag gebouwd door het waterschap gebruikt worden. Alleen indien een object gedeeltelijk gebouwd is en gedeeltelijk ongebouwd (bijvoorbeeld boerderij met landbouwgrond) geldt de waarde van het gebouwde gedeelte voor de omslag gebouwd.
Voorbeeld:
Ongebouwde objecten zijn gekoppeld aan kadastrale percelen. De oppervlakte van die kadastrale percelen wordt gebruikt om de omslag ongebouwd te berekenen. Bij een boerderij met een heleboel grond er omheen wordt in het kader van de Wet WOZ de waarde bepaald van de gebouwen (de woning en de bedrijfsgedeelten) en de grond die hieraan dienstbaar is, bijvoorbeeld het erf. Voor dit deel wordt een aanslag gebouwd opgelegd. De weilanden, dus de grond die niet dienstbaar is aan de woning en de gebouwen, zijn als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond vrijgesteld. Met de oppervlakte van die weilanden wordt de omslag ongebouwd berekend.

5. Wat is een WOZ-beschikking?

Een WOZ-beschikking is een officieel document van de gemeente waarmee de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld en waartegen in beginsel bezwaar mogelijk is. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden, inclusief de grond.
De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De gemeente stelt de waarde van een onroerende zaak vast: de zogenoemde WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt door de gemeenten gebruikt voor de onroerende zaakbelastingen, door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting, en door de waterschappen bij de waterschapsomslag gebouwd

6. Wat is een onroerende zaak?

Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, bedrijfspanden en bouwkavels met panden in aanbouw. Ook gronden zonder bouwwerken worden als onroerende zaken aangemerkt. Bijvoorbeeld bossen, nog niet bebouwde bouwkavels, weilanden e.d.

7. Wat staat er in de WOZ-beschikking?

In de beschikking staat vermeld:
1. op welk pand/onroerende zaak de beschikking betrekking heeft;
2. welke waarde is vastgesteld;
3. van welke waardepeildatum wordt uitgegaan;
4. de periode waarin de waarde voor de heffing van belastingen wordt gebruikt.

8. Wie krijgt een beschikking?

Elke eigenaar en/of gebruiker van een onroerende zaak wordt aangemerkt als belanghebbende en ontvangt van de gemeente een beschikking als zij op 1 januari 2012 eigenaar en/of gebruiker zijn. Dit geldt dus niet voor gebruikers/huurders van woningen.
Als belanghebbende voor de categorie eigendom wordt gezien, degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Dit houdt in dat als een beperkt recht rust op een zaak (bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfpacht) de beperkt gerechtigde als belanghebbende wordt gezien. Als een onroerende zaak een juridische en een economische eigenaar heeft, dan ontvangt de juridische eigenaar de beschikking.
Voor de verzending van de beschikking voor het eigendom wordt uitgegaan van de gegevens die geregistreerd staan bij het Kadaster. Daarvan wordt alleen afgeweken indien uit overgelegde gegevens blijkt, dat dit anders moet zijn. Bij de verzending van de beschikking voor het gebruik wordt voor woningen uitgegaan van de registratie in de gemeentelijke basisadministratie. Voor het gebruik van bedrijfspanden stuurt de gemeente periodiek inlichtingenformulieren aan de eigenaren ter verificatie.
Er kan maar één persoon worden aangewezen als gebruiker of eigenaar voor toezending van de WOZ-beschikking. Als er meerdere eigenaren of gebruikers blijken te zijn dan mag de gemeente één van hen aanwijzen als belanghebbende. Daarvoor zijn door de gemeente beleidsregels opgesteld.

9. Hoe kan ik bezwaar aantekenen?

Als u het niet eens bent met de gegevens op de beschikking kunt u binnen zes weken na dagtekening van de beschikking een bezwaarschrift indienen. Een bezwaarschrift moet gemotiveerd zijn: dat betekent dat u duidelijk moet aangeven waarom u het niet eens bent met de beschikking. U kunt eventueel gebruik maken van het model-bezwaarschrift op deze site.
U kunt een taxatieverslag bekijken en printen door middel van het inloggen met uw DigiD op deze site. Uiteraard kunt u ons schriftelijk verzoeken om een taxatieverslag, wat wij u binnen twee weken toesturen. In dit taxatieverslag staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare panden. Op die manier kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is vastgesteld. U kunt deze gegevens gebruiken voor uw bezwaarschrift. De gemeente doet vervolgens een uitspraak over dit bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak van de gemeente kunt u beroep aantekenen bij de belastingrechter. Na de termijn van zes weken kunt u het betreffende jaar geen bezwaar meer aantekenen tegen de WOZ-beschikking. Dit betekent ook dat u tegen de aanslagen inkomstenbelasting, 'waterschapsomslag gebouwd' en onroerende zaakbelastingen die in dat jaar worden opgelegd geen bezwaar meer kunt maken tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Als iemand anders voor u bezwaar maakt, moet bij het bezwaarschrift een machtiging worden meegezonden.

10. Wordt mijn verbouwing na de waardepeildatum ook meegenomen in de WOZ-waarde?

De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Echter, als de onroerende zaak een fysieke wijziging ondergaat na de waardepeildatum dan geldt de toestand van de onroerende zaak op 1 januari van het betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de WOZ-beschikking vermeld.

11. Wat is een "waardepeildatum"?

De gemeente moet elk jaar de waarde van alle onroerende zaken voor 1 januari van een belastingjaar opnieuw vaststellen. In de Wet WOZ staat dat de waarde in 2012 vastgesteld moet worden op een datum die één jaar voor de ingangsdatum 1 januari 2012 ligt. Dit wordt de waardepeildatum genoemd. Als waardepeildatum voor het jaar 2012 geldt dus 1 januari 2011.
Dat betekent, dat uitgegaan wordt van de waarde die uw woning, bedrijfspand of onbebouwde grond op 1 januari 2011 had.

12. Wat betekent "waarde in het economische verkeer"?

De ‘waarde in het economische verkeer' is de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop. Volgens de wettelijke definitie moet er echter van uitgegaan worden dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en dat de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen, ook als dit in praktijk niet zo is. Er mag dus geen rekening worden gehouden met bijvoorbeeld erfpacht of verhuur.

13. Wat is de Waarderingskamer?

De Waarderingskamer is een onafhankelijk orgaan dat als taak heeft de uniformiteit van de taxaties te waarborgen. Dit betekent dat de gemeenten aan de Waarderingskamer moeten rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en voortgangsrapportages. Meer informatie over de waarderingskamer vindt u hier: http://www.waarderingskamer.nl .

14. Hoe is de waarde bepaald en vastgesteld?

De gemeente bepaalt de zogenaamde "waarde in het economische verkeer". Deze waarde wordt bepaald door een taxatie. Bij het taxeren wordt vastgesteld wat de vrije verkoopwaarde van uw onroerende zaak is, beoordeeld naar de marktsituatie op de waardepeildatum. Hierbij gaan we uit van het bedrag dat het huis zou opbrengen wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.
Om de waarde nauwkeurig te kunnen bepalen, houdt de gemeente van alle objecten de bouwkundige kenmerken bij. Verder verzamelt de gemeente zoveel mogelijk marktgegevens, zoals verkoopcijfers, om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt rondom de waardepeildatum. Aan de hand van deze gegevens bepaalt de gemeente de waarde.
De waarde wordt aan de hand van de taxatie door de gemeente vastgesteld op de WOZ-beschikking.

15. Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?

Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van marktanalyse. Dit houdt in dat de ontwikkelingen op de markt aan de hand van gerealiseerde verkopen wordt geanalyseerd. Daarnaast beschikt de gemeente over veel gegevens van de onroerende zaken, zoals oppervlakten, inhouden, bouwjaren, buurt e.d.
De waarde wordt dus bepaald op basis van zowel de gegevens als de marktsituatie. Omdat de taxateur deze gegevens tot zijn beschikking heeft, hoeft hij niet elk pand te bezoeken.

16. Wat is een taxatieverslag?

Eén van de doelstellingen van de Wet WOZ is duidelijkheid. Daarom moet een gemeente een belanghebbende inzicht kunnen geven in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente daarom verzoeken om een taxatieverslag. Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast de aanduiding van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van groot belang zijn voor de waardebepaling. Het taxatieverslag vermeldt de aard van het object, het bouwjaar en de grootte van het object.
Daarnaast wordt melding gemaakt van bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling. Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen gebeurt dit door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van drie vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, scholen, etc.) gebeurt dit door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

17. Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan dan de waarde getaxeerd zijn?

Hoewel uw pand na de waardepeildatum is opgeleverd, wordt toch gekeken wat een dergelijk pand op de waardepeildatum waard zou zijn geweest. Door vergelijking met panden die toen al wel bestonden en die lijken op uw pand, is de waarde bepaald. De WOZ-waarde van uw pand is dus altijd gebaseerd op de waarde die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum.

18. Wat betekent een nieuwe WOZ-waarde voor de onroerende zaakbelastingen?

Het tarief van de onroerende zaakbelastingen bedraagt met ingang van 2009 een percentage van de WOZ-waarde. Voorheen waren dit tarieven voor elke eenheid van € 2.500,00 van de WOZ-waarde. Er gelden verschillende percentages voor eigenaren van woningen en eigenaren en gebruikers van niet-woningen.
Tegen het tarief kan geen bezwaar worden aangetekend.

19. Wat betekent een nieuwe WOZ-waarde voor de Inkomstenbelasting?

Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, wordt door de Belastingdienst beschouwd als een "bron van inkomen" en valt in box I van het nieuwe belastingstelsel. Als u een eigen woning heeft, moet u dan ook een bedrag als inkomen op uw aangifte Inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.
Voor de inkomstenbelasting moet u soms al eerder de waarde opgeven, bijvoorbeeld voor een voorlopige teruggave in verband met hypotheekrenteaftrek. In dit geval kunt u zelf de waarde inschatten voor het nieuwe belastingjaar. U moet hierbij uitgaan van de waarde die de woning op de waardepeildatum zou hebben gehad.
Meer informatie over de inkomstenbelasting vindt u hier www.belastingdienst.nl of via de belastingtelefoon.

20. Waarvoor geldt de WOZ-waarde van mijn tweede woning?

Als u eigenaar bent van een tweede woning of van ander onroerend goed, geldt de WOZ-waarde op gelijke wijze voor de OZB en de waterschapsomslag bebouwd, als bij de eerste woning.
Voor de inkomstenbelasting geldt de tweede woning vanaf 2001 als bron van inkomen uit sparen en beleggen. U krijgt dan te maken met de vermogensrendementsheffing van box III. Dat betekent dat niet de huur of het eigenwoningforfait is belast, maar het forfaitaire rendement. Dat is 4% van de WOZ-waarde, afgezien van het heffingsvrije vermogen.
Als uw tweede woning u in belangrijke mate ter beschikking staat (u gebruikt het bijvoorbeeld als vakantiewoning voor uzelf en soms verhuurt u de woning), waardeert u deze tweede woning naar de WOZ-waarde. Als een pand u anderszins ter beschikking staat (u verhuurt de woning meestal), waardeert u het pand naar de waarde in het economisch verkeer.

21. Welke invloed heeft de kredietcrisis op de vastgestelde WOZ-waarde?

De kredietcrisis heeft invloed op de huizenmarkt en dus ook op de WOZ-waarde. Hoe groot die invloed is, verschilt per gebied en soort woning. Bij sommige soorten woningen in bepaalde wijken zien we zelfs nog een stijging in de verkoopprijzen. Over het algemeen geldt echter wel dat de WOZ-waarden gedaald zijn in onze gemeente. De meeste inwoners zien daarom in 2012 een lagere WOZ-waarde op hun aanslag- en beschikkingsbiljet dan in 2011 maar dit geldt dus niet voor iedereen.